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中国房地产,美联社图片。
中共收紧房企融资渠道,购房者首付款成为融资方式。(美联社图片)

中国房企过度依赖首付款 购房者面临楼财两空风险

【希望之声2020年8月25日】(本台记者贺景田综合报导)近期,为控制房地产债务风险,中共监管部门出台新规,为房地产企业设置“三道红线”,负债率过高的房企将会很难发债融资。

所谓“三道红线”是说,1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%; 2、净负债率大于 100%;3、现金短债比小于 1 倍。

如果踩中三道红线,开发商有息负债就不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。

一旦新规落地,中国的各大房企包括融创、恒大、富力、绿地、金辉、华夏幸福、泰禾等,都有可能触碰到“三道红线”,融资可能会受到影响。

房地产是典型的资金密集型行业,融资能力与现金流是两大生命线。一旦发债受到限制,那么剩下的选择,除了通过降价促销回笼现金流,就是对购房者的预付款更加依赖。

《华尔街日报》8月25日报道,随着中共政府限制其他信贷渠道,中国房地产公司越来越依赖客户的首付款。在很多情况下,客户在住房建成前就全额支付了房款,其中一次性支付一笔钱,其余部分从银行借款,开发商将这些现金作为一般运营资金。

报道说,这与美国和其他一些主要经济体不同,那里的开发商往往更依赖银行贷款资本市场融资,而且所有首付款都专款专用。预售在一些市场非常重要,但在许多市场,预售活动是为了帮助获得银行融资,而不是为运营提供资金。

由于越来越多的房产开发商面临财务压力,那些已经为尚未建成的房屋支付了巨额款项的中国家庭开始感到不安,这一状况凸显出房屋预售存在的风险。

中国许多开发商负债累累,中国恒大是典型的例子。作为中国最大房地产开发商,恒大负债超过万亿,其中有6500亿的债务需要偿还利息。为解决杠杆问题,恒大采取对购房者打折的促销手段,其2020年上半年净利润预计下降约46%。

这意味着,如果未来销售枯竭,现金短缺的公司将被迫推迟完成、甚至放弃项目,购房者将会遭殃。

泰禾集团的问题正是如此。该集团近几个月已放慢或停止中国各地项目的开发,而且已有债券无法按时兑付,该公司将其面临的部分困难归咎于中共病毒疫情的影响。

来自社交媒体上的贴文和媒体的报道显示,数以千计的买家购买了泰禾至少五个未完工的楼盘,这些购房者都交了相当于六位数美元的首付款,他们担心楼盘会延期交付,甚至可能收不到房。

一些购房者还担心,如果他们停止还房贷,可能会被列入中国“社会信用”系统的黑名单,那样的话,在旅行、工作和教育方面都可能受到限制。

金融研究人员Franklin Yan表示,他们用全家几十年的积蓄买了一套房,但现在可能永远也收不到房,而如果还不起房贷,他们的孩子可能会被学校拒之门外。

Yan说,2018年,他同意以人民币250万元(约合36.1万美元)在北京西南方向约250英里处的太原市购买一套泰禾开发的住房。

Yan已经付了三成首付。他说,去年该项目就进展缓慢,今年3月份已完全停工。

最近几年,中共政府收紧了房地产企业的融资渠道,预售房屋于是成了他们的一个融资渠道。

研究公司荣鼎集团(Rhodium Group)驻香港的主管Logan Wright表示,很多开发商越来越依赖项目开工前的房屋预售,这成为一种融资渠道。问题是,如果房屋销售锐减,越来越多的开发商将没有足够的资金完成项目,无法向那些已经购买了房屋的人交房。

Wright说,政府的去杠杆行动导致房地产开发商不得不削减开支,利用新楼盘的房屋预售来筹措资金,再用这些钱去偿还现有债务,因此房地产市场“出现了一些类似庞氏骗局的特征”。

中共国家统计局的数据显示,去年,定金和预售占房地产开发企业到位资金总额的34%,超过企业贷款、个人按揭贷款或发债所得,成为中国房地产投资的最大单一资金来源。

预售在许多国家都很常见,但中共政府对于开发商可以用相关款项做什么几乎没有监督,这给购房者带来了更大的潜在风险。

责任编辑:宋月

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